Finalización del Contrato de Alquiler: El Inquilino No Se Va

Lo esencial en 6 puntos

• Un contrato vencido no siempre está extinguido. Puede estar en prórroga sin que el propietario lo sepa.
• La duración de la prórroga obligatoria depende de la fecha de firma del contrato, no de la ley que esté en vigor hoy.
• El preaviso puede venir de la ley o del propio contrato. Cuando el contrato fija el suyo, es el que hay que cumplir.
• Un burofax fuera de plazo, o con el contenido equivocado, deja el contrato prorrogado un año más o varios.
• Demandar con el contrato aún vivo termina en archivo, y llega meses después de presentar la demanda.
• Revisar el contrato y el burofax cuesta una consulta. Equivocarse cuesta una anualidad completa de alquiler.

Mi inquilino no se va al acabar el contrato: ¿está extinguido de verdad?

Es la llamada más frecuente que recibimos sobre arrendamientos, y casi siempre llega con la misma premisa: «el contrato terminó, así que quiero el desahucio». Antes de aceptar esa premisa hay que verificarla, porque el arrendamiento de vivienda no se extingue solo por llegar la fecha que figura en el papel.

Sobre el plazo pactado se superponen dos capas: la prórroga obligatoria a favor del arrendatario y la prórroga que se activa cuando ninguna de las partes avisa a tiempo. A eso se añade lo que diga el clausulado, que puede endurecer o alargar el régimen legal. El resultado es que dos contratos con la misma fecha de vencimiento pueden estar en situaciones jurídicas distintas.

Por eso no damos una respuesta general por teléfono. La damos después de leer el contrato y el burofax, que son los dos documentos que deciden el asunto.

La prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU depende de la fecha de tu contrato

El artículo 9.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos obliga a prorrogar el contrato por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima. Cuál es esa duración mínima es justo lo que ha ido cambiando:

• Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 (redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019): cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica. Esta distinción se pasa por alto a menudo y es determinante cuando el propietario es una sociedad.
• Contratos anteriores: se rigen por la redacción vigente cuando se firmaron, que en la mayoría de los casos fijaba tres años. La disposición transitoria primera del propio Real Decreto-ley 7/2019 así lo dispone.
• Hubo además una ventana breve, entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, en la que estuvo en vigor un Real Decreto-ley posteriormente derogado. Los contratos firmados en esas semanas tienen su propio régimen.

El plazo, dice el mismo artículo, se cuenta desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuera posterior. No es un detalle menor: si las llaves se entregaron antes de la fecha que figura en el documento, el cómputo se adelanta, y con él la fecha límite para enviar el burofax.

El arrendatario, por su parte, puede no renovar avisando con treinta días de antelación. Su plazo y el del propietario no son el mismo, y confundirlos es una fuente habitual de error.

Qué pasa si no avisaste a tiempo: la prórroga del art. 10.1 LAU

Agotada la prórroga obligatoria, entra en juego el artículo 10.1 LAU. Si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar dentro del plazo, el contrato se prorroga. Cuánto, otra vez, depende de la redacción aplicable:

• Redacción vigente (desde el 6 de marzo de 2019): el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. El preaviso es de cuatro meses para el arrendador y de dos meses para el arrendatario, que además puede no renovar cada anualidad avisando con un mes.
• Redacción anterior: la prórroga era de un año, y el preaviso de treinta días para ambas partes.

Conviene entender que la prórroga del régimen actual no es un bloque cerrado de tres años: son anualidades sucesivas, y el inquilino puede marcharse en cada una de ellas. Para el propietario, en cambio, el efecto práctico es el mismo que describe cualquiera que haya pasado por ello: un año más como mínimo, con el inquilino dentro.

El propio artículo 10 añade que al contrato prorrogado le sigue siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. Es decir, continúa con sus mismas condiciones, y la renta solo se actualiza si el contrato tiene cláusula que lo permita y en los términos que esa cláusula fije. No es una oportunidad para revisar el precio.

Desde la Ley 12/2023 existen además prórrogas extraordinarias adicionales, que el arrendatario puede solicitar en determinadas situaciones, y un régimen específico para zonas de mercado residencial tensionado. Si el inmueble está en una de esas zonas, el análisis cambia.

El contrato puede tener sus propios plazos de preaviso

Este es el punto que más veces rompe el cálculo del propietario. La ley fija unos plazos, pero el contrato puede fijar otros, y entonces son los del contrato los que hay que cumplir. Hemos revisado contratos cuya cláusula de duración imponía un preaviso de treinta días y encadenaba prórrogas anuales consecutivas, con lo que el propietario que se guiaba por los cuatro meses del artículo 10.1 llegaba tarde a su propia comunicación.

Cláusulas de ese tipo suelen ser innecesarias y a menudo se cuelan al copiar un modelo antiguo. Su efecto, sin embargo, es muy real: convierten un contrato que debía haber terminado en un contrato con vencimiento varios años por delante. Es también la razón por la que redactamos contratos de arrendamiento con cuidado: el problema de dentro de cinco años se crea el día de la firma.

Tácita reconducción: cuando el contrato continúa mes a mes

Si el contrato se extingue y el inquilino permanece quince días en la vivienda con la aquiescencia del propietario, sin que haya precedido requerimiento, el artículo 1566 del Código Civil entiende que hay tácita reconducción. El nuevo periodo se determina conforme al artículo 1581 del Código Civil: por meses cuando la renta es mensual, que es lo habitual en vivienda.

Es una situación distinta de la prórroga del artículo 10.1, y confundirlas tiene consecuencias. En la tácita reconducción el vínculo se renueva por periodos cortos y se interrumpe con un preaviso; en la prórroga arrendaticia el propietario está atado a la anualidad completa. Un burofax que describe mal cuál de las dos situaciones concurre es un burofax que puede no servir.

Por qué muchos burofaxes de no renovación no sirven

Cuando pedimos el burofax no es un trámite: es donde aparecen los problemas. Estos son los cuatro fallos que vemos con más frecuencia.

• Se envió fuera del plazo de preaviso aplicable. Unas veces porque se aplicó el plazo legal cuando mandaba el contractual, y otras porque se contó desde la fecha del documento y no desde la entrega de llaves.
• El contenido no encaja con la situación real del contrato. El caso típico es el burofax redactado en términos de tácita reconducción cuando el contrato está en una prórroga anual. La voluntad de no renovar tiene que referirse al régimen que de verdad se está aplicando.
• No se conserva el justificante de envío ni la comunicación de entrega de Correos. Guardar el texto no basta: lo que hay que poder probar es que se envió, a quién y cuándo se entregó.
• No incorpora la oferta de negociación ni el aviso sobre costas. Desde la Ley Orgánica 1/2025 hay que acreditar un intento previo de solución del conflicto antes de demandar. El artículo 394 LEC, en su redacción vigente desde abril de 2025, dispone además que no habrá pronunciamiento de costas a favor de quien haya rehusado sin justa causa participar en un medio adecuado de solución de controversias al que hubiera sido convocado. Y el artículo 22.1 LEC establece que si el asunto termina por satisfacción extraprocesal, el auto no lleva condena en costas. Traducido: si el inquilino se marcha una vez presentada la demanda y el propietario no dejó constancia previa de nada, el coste del procedimiento se lo queda él.

Cualquiera de los cuatro se detecta leyendo dos documentos. Los cuatro se descubren, si no, cuando el juzgado archiva el asunto varios meses después.

Qué tiene que contener el burofax

No publicamos un modelo, y no es por reservarnos trabajo: es que el texto correcto depende del régimen en el que esté cada contrato. Una plantilla genérica es precisamente lo que produce los burofaxes del apartado anterior. Lo que sí podemos decir es qué tiene que quedar cubierto:

• La identificación del contrato y la fecha exacta en la que se pretende que quede extinguido.
• Una manifestación inequívoca de la voluntad de no renovar, formulada conforme al régimen que realmente corresponde a ese contrato.
• Envío por un medio fehaciente, con acuse de recibo, y conservación del justificante y de la entrega.
• La oferta de negociación previa y la advertencia sobre las consecuencias en costas.
• El respeto del plazo de preaviso aplicable, sea el legal o el del contrato.

Si ya enviaste uno y no reúne alguno de estos elementos, no siempre está todo perdido. En bastantes casos la solución pasa por enviar otro correctamente redactado con la antelación que corresponda a la siguiente fecha de vencimiento, y ordenar el calendario a partir de ahí.

Mándanos el contrato y el burofax

La primera consulta es gratuita. Envíanos el contrato de arrendamiento completo y el burofax con el que comunicaste la negativa a la prórroga, y te respondemos indicándote exactamente en qué situación está tu contrato: si está extinguido, si está prorrogado y hasta cuándo, y cuál es la próxima fecha en la que debes actuar.

Es la forma más rápida de saber si tienes un desahucio que presentar hoy o una fecha que anotar en el calendario. En los dos casos sales de la consulta sabiendo qué tienes, que es más de lo que se obtiene demandando a ciegas.

¿Cuánto cuesta el procedimiento?

Hay un supuesto concreto en el que el procedimiento sale por 790 € + IVA (955,90 € IVA incluido): cuando el demandado es funcionario público con plaza fija, o cuando le hemos localizado dos inmuebles libres de cargas. Son las dos únicas situaciones en las que aplicamos ese importe, y la razón es sencilla: ahí sabemos de antemano que hay un patrimonio del que cobrar.

Fuera de esos dos casos no damos una cifra a ciegas. Estudiamos el contrato y la situación real de impago, y te pasamos el presupuesto cerrado por escrito antes de empezar. Preferimos eso a publicar un precio que luego no se sostenga con tu caso delante.

Sobre el reembolso, conviene ser exacto porque se presta a malentendidos: esos 790 € + IVA se recuperan si la sentencia condena en costas a la parte contraria y esas costas se llegan a cobrar. Son dos cosas distintas. Un juzgado puede condenar en costas al arrendatario y que después no haya de dónde cobrarlas. Si eso ocurre, el gasto no vuelve. No lo presentamos como una devolución garantizada porque no lo es.

La ejecución de sentencia se presupuesta aparte y no entra en ese importe. Cuando el condenado no paga voluntariamente y hay que reclamar las costas o la deuda por vía forzosa, eso es otro procedimiento, con su propia tramitación y su propio presupuesto. Que la sentencia condene en costas es una cosa; ejecutarla para llegar a cobrarlas es otra distinta.

Aparte van los derechos de procurador, que es un profesional distinto del abogado y factura por su cuenta.

Qué necesitamos para valorar tu asunto

• El contrato de arrendamiento completo, con anexos, adendas y cláusulas particulares.
• El burofax de negativa a la prórroga, si lo enviaste, con el justificante de envío y la comunicación de entrega de Correos.
• La fecha real de entrega de las llaves, si no coincide con la del contrato.
• Si el arrendador es una sociedad, la documentación que lo acredite: cambia el plazo aplicable.

Si el contrato sí está extinguido

Cuando la revisión confirma que el contrato terminó y el inquilino sigue dentro, la vía es el desahucio por expiración del plazo, que comparte cauce procesal con el desahucio por impago (art. 250.1.1.º LEC). Si además hay rentas pendientes, el asunto se plantea de otra forma y la página que corresponde es la de desahucio por impago de alquiler. Los plazos orientativos de tramitación y la estadística disponible están en otros tipos de desahucio.

Y si quien ocupa la vivienda nunca tuvo contrato, no estamos ante una finalización de contrato: será un desahucio por precario si hubo consentimiento que ya se extinguió, o una okupación si no lo hubo en ningún momento.

Preguntas frecuentes