Desahucio Exprés

Lo esencial en 5 puntos

• Es el desahucio por impago o finalización de contrato tramitado por juicio verbal(arts. 438 y siguientes LEC, en su redacción vigente tras la LO 1/2025), no una figura legal aparte. Ningún abogado puede ofrecerte un procedimiento llamado «exprés» porque no existe.
• Lo que lo acelera es que el inquilino no se oponga al requerimiento judicial. Eso no depende de nosotros ni de ti.
• En el impago se puede acumular la reclamación de las rentas debidas y de las que se generen hasta el desalojo (arts. 220 y 437.4.3.ª LEC), e incluso dirigirla contra el fiador o avalista solidario. En una finalización, la reclamación de renta exige que exista deuda al presentar la demanda.
• Desde abril de 2025 la LO 1/2025 exige, con carácter general, acreditar un intento previo de negociación previa antes de demandar. Un requerimiento de pago bien hecho trabaja a tu favor en ese punto.
• No prometemos plazos. Te damos una expectativa realista después de leer tu contrato, no antes.

Qué se está vendiendo cuando se dice «desahucio exprés»

El término salió del marketing jurídico, no del BOE. Alude a un rasgo concreto del juicio verbal de desahucio por falta de pago o finalización de contrato: admitida la demanda, el juzgado requiere al arrendatario para que, dentro de un plazo, pague, se oponga o desaloje. Si no hace ninguna de las tres cosas, el asunto puede darse por terminado sin necesidad de vista oral y pasar directamente al señalamiento del lanzamiento. Frente a un pleito ordinario con juicio, ese atajo es real y es el que justifica la etiqueta.

Lo que no es cierto es que exista una demanda distinta, un juzgado distinto o un turno preferente que se contrate aparte. Cuando un despacho te ofrece un «desahucio exprés», lo que está diciendo, si es honesto, es que va a plantear tu asunto por esa vía y a no perder tiempo en los trámites que sí controla. Nosotros preferimos decirlo así de claro desde el principio.

Si lo que buscas es entender el concepto antes de contratar a nadie, lo desarrollamos sin prisa comercial en nuestro artículo sobre qué es el desahucio exprés y cuándo se aplica.

Cuándo puede ir rápido tu caso

Para que esta vía esté disponible tienen que darse dos condiciones, y no admiten interpretación: un contrato de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) y unimpago de la renta o de las cantidades asimiladas, o la finalización del contratosin que el arrendatario entregue la vivienda.

A partir de ahí, el caso tiene buen pronóstico de resolverse sin vista cuando el inquilino ya no reside de hecho en la vivienda, cuando lleva meses sin responder a ninguna comunicación, o cuando la deuda es tan clara y está tan documentada que oponerse no le aporta nada. También ayuda que el contrato esté firmado, que las rentas se hayan cobrado por transferencia y que exista un requerimiento previo de pago con constancia de envío y recepción.

Sobre el peso del impago conviene tener presente el criterio del Tribunal Supremo. Desde las Sentencias de 19/12/2008 y 26/03/2009, la falta de pago de una sola mensualidad de renta o cantidades asimiladas en el plazo señalado contractualmente, o en el de 7 días naturales que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, es causa suficiente para la resolución contractual, aún si el arrendatario se pone al corriente de pago pocos días después estando ya presentada la demanda. No hace falta acumular medio año de deuda para actuar.

Qué frena un desahucio que iba a ser rápido

Esta es la parte que casi nadie pone en su landing, y es la que más te interesa antes de firmar nada.

La oposición del inquilino. Si contesta y se opone, el juzgado señala vista y el asunto pasa a tramitarse como un juicio verbal con prueba. Se acabó el atajo. Que la oposición tenga o no recorrido es otra cuestión, pero el calendario cambia igual.

La enervación. El inquilino puede dejar sin efecto el desahucio pagando lo que debe dentro del plazo que la ley le concede tras el requerimiento judicial. Tiene límites: por regla general solo puede usarse una vez, y no cabe si el arrendador ya le había requerido de pago con la antelación suficiente y no atendió. De ahí que el requerimiento previo bien hecho no sea un trámite burocrático, sino la pieza que decide si el inquilino conserva o no esa salida.

La protección del arrendatario en situación de vulnerabilidad. Como recuerda el propio despacho al describir su experiencia, los desahucios de hoy están marcados por las protecciones que concede la ley al arrendatario (Ley 12/2023 de vivienda, RDL 11/2022 y normas autonómicas similares). Cuando se acredita una situación protegida, el procedimiento puede suspenderse durante el tiempo que la norma prevea. Es legítimo y hay que contarlo con antelación, no cuando ya ha pasado.

La agenda del juzgado. El asunto se reparte al Juzgado de Primera Instancia que corresponda al inmueble, y su carga de trabajo no la gestiona ningún abogado. Lo que sí está en nuestra mano es no regalar semanas en la preparación.

¿Cuánto cuesta el procedimiento?

Hay un supuesto concreto en el que el procedimiento sale por 790 € + IVA (955,90 € IVA incluido): cuando el demandado es funcionario público con plaza fija, o cuando le hemos localizado dos inmuebles libres de cargas. Son las dos únicas situaciones en las que aplicamos ese importe, y la razón es sencilla: ahí sabemos de antemano que hay un patrimonio del que cobrar.

Fuera de esos dos casos no damos una cifra a ciegas. Estudiamos el contrato y la situación real de impago, y te pasamos el presupuesto cerrado por escrito antes de empezar. Preferimos eso a publicar un precio que luego no se sostenga con tu caso delante.

Sobre el reembolso, conviene ser exacto porque se presta a malentendidos: esos 790 € + IVA se recuperan si la sentencia condena en costas a la parte contraria y esas costas se llegan a cobrar. Son dos cosas distintas. Un juzgado puede condenar en costas al arrendatario y que después no haya de dónde cobrarlas. Si eso ocurre, el gasto no vuelve. No lo presentamos como una devolución garantizada porque no lo es.

La ejecución de sentencia se presupuesta aparte y no entra en ese importe. Cuando el condenado no paga voluntariamente y hay que reclamar las costas o la deuda por vía forzosa, eso es otro procedimiento, con su propia tramitación y su propio presupuesto. Que la sentencia condene en costas es una cosa; ejecutarla para llegar a cobrarlas es otra distinta.

Aparte van los derechos de procurador, que es un profesional distinto del abogado y factura por su cuenta.

¿Cuánto tarda de verdad un desahucio «exprés» en Bilbao?

Lo mismo que cualquier otro desahucio por impago, porque es el mismo procedimiento: los juicios verbales arrendaticios duraron una media estimada de 7,5 meses en los juzgados de primera instancia del País Vasco en 2023, frente a 8,5 meses de media en España, según el CGPJ. No existe una estadística distinta para lo que se comercializa como «exprés», porque no es un procedimiento distinto.

Conviene decirlo así de claro: la palabra «exprés» describe el caso que sale rápido, no una vía legal más veloz. Lo que de verdad acorta el asunto es que el inquilino no se oponga ni comparezca, porque entonces se puede resolver por decreto sin vista. Cuando sí se opone, el asunto entra en la misma cola que el resto y esa media de 7,5 meses es la referencia honesta. Y la serie va a peor: en el País Vasco estos procedimientos pasaron de 3,4 meses en 2014 a 7,5 en 2023.

Los plazos que sí fija la ley

• Admitida la demanda, se requiere al inquilino para que en 10 días desaloje, pague, enerve o comparezca y formule oposición (art. 438.5 LEC).
• Contestada la demanda, se cita a las partes para la vista en 5 días, y la vista debe celebrarse dentro de un plazo máximo de un mes (art. 440 LEC).
• En los juicios verbales en que se pide el desahucio de finca urbana la sentencia se dicta en los 5 días siguientes a la vista, frente a los 10 días de la regla general (art. 447.1 LEC).
• Si la ejecución se pidió en la propia demanda, el lanzamiento se practica en el día y hora ya señalados sin ningún trámite adicional (art. 549.3 LEC).

El requisito de negociación previa desde la LO 1/2025

La Ley Orgánica 1/2025 introdujo, con entrada en vigor en abril de 2025, la exigencia general de intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de acudir a la vía civil. Para el propietario esto añade un paso, pero no necesariamente tiempo: un requerimiento de pago formal y bien documentado persigue el cobro y, a la vez, deja constancia del intento.

Conviene además no confundir escenarios. El artículo 5 de la propia LO 1/2025 exceptúa expresamente la tutela sumaria de la tenencia o posesión, que es el cauce civil para recuperar un inmueble ocupado sin título. Esa excepción no alcanza al desahucio por falta de pago ni al de expiración de plazo, que sí quedan sujetos al trámite previo. Cómo encaja el requisito en tu asunto concreto lo confirmamos en el análisis inicial, y es una de las razones para no presentar una demanda de desahucio por tu cuenta.

Cómo lo tramitamos nosotros

Trabajamos el asunto en el orden que reduce el riesgo de que se frene. Primero leemos el contrato y el histórico de pagos, porque de ahí sale si hay derecho a enervar y si la vía correcta es esta o alguna de las otras. Después preparamos el requerimiento previo de pago con constancia fehaciente, que sirve para cobrar sin pleito cuando el inquilino reacciona y para cerrarle la enervación cuando no lo hace. A continuación presentamos la demanda de juicio verbal con la reclamación de rentas acumulada, y seguimos el asunto hasta el lanzamiento y, si hace falta, hasta la ejecución de la deuda.

El detalle completo del procedimiento, fase por fase, está en la página de desahucio por impago de alquiler en Bilbao. Aquí no lo repetimos para no hacerte leer dos veces lo mismo.

Qué necesitamos de ti para empezar hoy

• El contrato de arrendamiento firmado, con sus anexos si los hay.
• El historial de cobros: extractos bancarios o recibos que muestren qué se pagó y cuándo se dejó de pagar.
• Cualquier comunicación previa con el inquilino, aunque sea por WhatsApp.
• Datos completos del inquilino y de la vivienda, y si sabes que sigue viviendo allí o no.

Con eso valoramos si tu caso encaja en la vía rápida, qué riesgo real hay de que se alargue y qué deuda se puede reclamar. Te lo decimos antes de que encargues nada.

Preguntas frecuentes

Da el primer paso

Cada mes que pasa es una mensualidad más que cobrar y una fecha de lanzamiento más lejana. Mándanos el contrato y te decimos qué vía procede y qué esperar.