Un contrato de alquiler de vivienda no se extingue solo porque llegue la fecha que figura en el papel. Puede seguir vivo por la prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por la prórroga del artículo 10.1 cuando ninguna parte avisa a tiempo, o por una cláusula del propio contrato. Y distinguir esa prórroga de la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil es justo lo que decide si el contrato sigue vigente y hasta cuándo se puede actuar.
Lo esencial en 5 puntos
- Un contrato con fecha vencida no siempre está extinguido: la prórroga puede mantenerlo vivo sin que el arrendador lo sepa.
- La tácita reconducción (art. 1566 CC) y la prórroga arrendaticia (arts. 9.1 y 10.1 LAU) son figuras distintas: renuevan por plazos distintos y se interrumpen de forma distinta.
- La duración de la prórroga depende de la fecha de firma del contrato, no de la ley que esté vigente hoy.
- Una cláusula de prórroga automática del contrato puede encadenar anualidades y desplazar el plazo de preaviso legal.
- Un burofax fuera de plazo o que invoca la figura equivocada deja el contrato prorrogado una anualidad más. Se detecta leyendo el contrato y el burofax; si no, lo descubre el juzgado al archivar.
El caso: un arrendador nos consulta creyendo que su contrato ha vencido
Es una consulta que recibimos con frecuencia. Un arrendador nos escribe convencido de que su contrato de alquiler ha terminado —«se cumplió el plazo, envié el burofax y el inquilino sigue dentro»— y nos pide preparar el desahucio. Antes de aceptar esa premisa la verificamos, porque en una parte de estos asuntos el contrato no está extinguido: está prorrogado, y el propio burofax que el arrendador creía correcto es lo que lo mantiene vivo.
Nuestras conclusiones, en un supuesto así, suelen ordenarse en tres capas: qué duración mínima tenía el contrato, qué ocurrió cuando esa duración se agotó, y si la comunicación de no renovar se hizo bien. Las tres se leen en dos documentos: el contrato completo y el burofax. Ni una sola de ellas se resuelve por teléfono.
Tácita reconducción y prórroga no son lo mismo (art. 1566 CC frente al art. 10.1 LAU)
Este es el eje del asunto, porque de aquí nacen la mayoría de los errores. La tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil aparece cuando el contrato se ha extinguido y, aun así, el arrendatario permanece quince días en la vivienda con la aquiescencia del arrendador, sin que haya precedido requerimiento. El nuevo vínculo se rige por el artículo 1581 del Código Civil: por meses cuando la renta es mensual, que es lo normal en vivienda. Es una renovación corta, que se interrumpe con un preaviso breve.
La prórroga arrendaticia de la LAU es otra cosa. No presupone que el contrato se haya extinguido; al contrario, lo alarga: la del artículo 9.1 hasta la duración mínima legal, y la del artículo 10.1 por anualidades cuando nadie avisa a tiempo. Mientras la tácita reconducción renueva por periodos cortos e interrumpibles, la prórroga ata al arrendador a la anualidad completa. Confundir una con otra no es un matiz académico: cambia hasta cuándo está obligado el propietario y qué tiene que decir su comunicación de no renovar.
Cómo llega un contrato hasta aquí: prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU) y prórroga (art. 10.1 LAU)
El artículo 9.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos obliga a prorrogar el contrato por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima. Cuál es esa duración mínima ha ido cambiando, y por eso la fecha de firma manda:
- Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 (redacción del Real Decreto-ley 7/2019): cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica. La distinción se pasa por alto a menudo y es determinante cuando el propietario es una sociedad.
- Contratos anteriores: se rigen por la redacción vigente cuando se firmaron, que en la mayoría de los casos fijaba tres años. La disposición transitoria primera del propio Real Decreto-ley 7/2019 lo mantiene así.
Conviene evitar el atajo de dar por hecho que «hay cinco años obligatorios» en todo contrato: no es cierto en los anteriores a 2019 ni cuando el arrendador es persona jurídica. Por eso, en abstracto, lo primero es leer la fecha de firma —y comprobar si las llaves se entregaron antes de esa fecha, porque el plazo se cuenta desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si es anterior—.
Agotada la duración mínima entra en juego el artículo 10.1 LAU. Si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga. En la redacción vigente lo hace por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, con un preaviso de cuatro meses para el arrendador y de dos meses para el arrendatario. En la redacción anterior la prórroga era de un año, con preaviso de treinta días para ambas partes. De nuevo, la fecha del contrato decide cuál se aplica. En un contrato antiguo, la fase de prórroga es de un año cada vez, no de tres; escribirlo al revés falsea el cálculo del arrendador.
La cláusula que encadena prórrogas: por qué el contrato manda sobre la ley
Hay un factor que rompe el cálculo más veces que ningún otro: lo que diga el propio contrato. La ley fija unos plazos, pero el clausulado puede fijar otros, y entonces son los del contrato los que hay que cumplir. Hemos revisado contratos con una cláusula —a nuestro juicio, desdichada e innecesaria— que prorroga automáticamente el contrato por un año más salvo preaviso de treinta días, encadenando anualidades sucesivas de forma indefinida. Un arrendador que se guía por los cuatro meses del artículo 10.1 llega tarde a su propia comunicación, porque su contrato le imponía otro plazo y otra mecánica.
Cláusulas de este tipo suelen colarse al copiar un modelo antiguo y casi nunca aportan nada. Su efecto, en cambio, es muy concreto: convierten un contrato que debería haber terminado en un contrato con vencimiento varios años por delante. Es también la razón por la que conviene redactar los contratos de arrendamiento con cuidado: el problema de dentro de unos años se crea el día de la firma.
El burofax que no sirve: fuera de plazo y con la figura equivocada
En el caso que nos ocupa, el burofax del arrendador fallaba por dos motivos a la vez, y cualquiera de los dos bastaba para dejar el contrato vivo. Primero, se envió fuera del plazo de preaviso aplicable: no respetaba la antelación que exigía el régimen del contrato. Segundo, su contenido era erróneo, porque hablaba de tácita reconducción cuando el contrato estaba en una prórroga anual por cláusula. La voluntad de no renovar tiene que formularse respecto del régimen que de verdad corresponde al contrato; describir la situación con la figura equivocada abre la puerta a que la comunicación no produzca efecto.
A eso se añade un tercer defecto frecuente: el burofax no incorporaba ninguna oferta de negociación previa ni advertencia sobre las costas. Desde la Ley Orgánica 1/2025 hay que acreditar un intento de solución del conflicto antes de demandar, y el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción vigente desde abril de 2025, dispone que no habrá pronunciamiento de costas a favor de quien haya rehusado sin causa participar en un medio adecuado de solución de controversias al que hubiera sido convocado. El artículo 22.1 LEC, por su parte, establece que si el asunto termina por satisfacción extraprocesal, el auto no lleva condena en costas. En la práctica, un arrendador que demanda sin haber dejado constancia previa de nada puede acabar sin recuperar las costas aunque tenga razón de fondo.
La necesidad de vivienda del arrendador (art. 9.3 LAU) no siempre está disponible
En consultas como esta se plantea a veces recuperar la vivienda por necesidad del arrendador o de un familiar. El artículo 9.3 LAU lo permite, pero con requisitos estrictos: que el arrendador sea persona física, que haya transcurrido el primer año, que la necesidad se hubiese hecho constar de forma expresa en el contrato al celebrarlo, y comunicarlo con al menos dos meses de antelación. En los contratos antiguos, además, esa cláusula suele estar redactada para el periodo de prórroga obligatoria de entonces, de modo que su encaje hay que leerlo antes de confiar en ella. En el supuesto analizado no resultaba aplicable por la redacción de la propia cláusula, y por eso pasó a ser una vía secundaria.
Qué recomendamos cuando el contrato sigue vivo
Cuando la revisión concluye que el contrato no está extinguido, la recomendación no es demandar, porque una demanda con el contrato aún vivo termina en archivo meses después de presentarla. Lo que recomendamos, en abstracto, es ordenar el calendario a partir de la próxima fecha de vencimiento anual y actuar sobre ella:
- Reenviar un nuevo burofax correctamente redactado, con la antelación de preaviso que corresponda al contrato, y —por prudencia— con un margen sobre la fecha exacta de inicio cuando esta depende de la entrega de llaves.
- Formular la voluntad de no renovar respecto del régimen real del contrato (prórroga, no tácita reconducción), para que la comunicación produzca efecto.
- Incluir la oferta de negociación como medio adecuado de solución de controversias y la advertencia sobre las consecuencias en costas (arts. 22 y 394 LEC), que hoy no es un adorno, sino un requisito con efectos económicos.
Con ese calendario ordenado, el arrendador sabe si tiene un desahucio que presentar o una fecha que anotar. En los dos casos sale de la consulta sabiendo qué tiene, que es más de lo que se obtiene demandando a ciegas.
Preguntas frecuentes
¿Un contrato de alquiler se extingue al llegar la fecha de vencimiento?
No necesariamente. El arrendamiento de vivienda puede seguir vivo por la prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU, por la prórroga del art. 10.1 LAU cuando nadie avisa a tiempo, o por una cláusula del propio contrato. Que figure una fecha en el papel no significa que el contrato haya terminado en esa fecha.
¿Qué diferencia hay entre tácita reconducción y prórroga del contrato?
Son figuras distintas con consecuencias distintas. La tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil) renueva el contrato por periodos cortos —por meses cuando la renta es mensual, según el art. 1581 CC— y se interrumpe con un requerimiento. La prórroga arrendaticia (arts. 9.1 y 10.1 LAU) ata al arrendador a la anualidad completa. Confundirlas cambia hasta cuándo está obligado el propietario.
¿Sirve un burofax que habla de tácita reconducción si el contrato está en prórroga?
Puede no servir. La voluntad de no renovar tiene que referirse al régimen que de verdad se está aplicando al contrato. Un burofax que invoca la tácita reconducción cuando el contrato está en una prórroga anual describe mal la situación, y ese error puede provocar el archivo de la demanda meses después de presentarla.
Si el contrato sigue vivo, ¿hay que esperar para no renovar?
Sí. Cuando el contrato está prorrogado, la vía no es demandar de inmediato, sino comunicar la voluntad de no renovar con la antelación que corresponda —la del contrato o la de la ley— referida a la próxima fecha de vencimiento anual. Demandar con el contrato aún vivo termina en archivo.
Si tu contrato de alquiler en Bilbao ha «vencido» y el inquilino sigue dentro, antes de demandar conviene comprobar si está realmente extinguido o solo prorrogado. En finalización de contrato de alquiler explicamos cómo lo revisamos: mándanos el contrato y el burofax y te decimos en qué situación está. También puedes escribirnos por WhatsApp o llamarnos al 622 90 74 98.