La garantía adicional en un contrato de alquiler es todo lo que el arrendador puede exigir además de la fianza legal en metálico: un aval bancario o personal, un depósito extra o mensualidades por adelantado. Desde 2019 tiene un techo claro: en arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en contratos de hasta cinco años —o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica—, esa garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta. Y sí, un aval cuenta como garantía adicional, con ese mismo límite.
Qué decía la ley antes de la reforma de 2019
Las garantías adicionales al mes de fianza obligatorio en arrendamientos de vivienda sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (en adelante LAU) eran un asunto sobre el que la Ley no ponía límite, hasta su reforma mediante el apartado 14 del artículo primero del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (B.O.E. 5 marzo).
Efectivamente, hasta el Real Decreto-ley, el artículo 36.5 de la LAU decía lo siguiente:
Art. 36.5. «Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.»
No obstante, la reforma de 2.019, que entró en vigor el 6 de marzo de 2.019 y, obviamente, solo es aplicable a los contratos firmados tras dicha fecha, cambió la redacción del precepto legal añadiendo el siguiente párrafo:
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Esta reforma legal daba prioridad a los derechos de los arrendatarios a encontrar una vivienda de alquiler sin condiciones inasumibles, sobre los derechos de los propietarios a garantizarse el cobro de los alquileres; y por el encogimiento que esta y otras medidas han provocado al mercado de alquiler, da la impresión de que no ha dado el resultado perseguido.
¿Puede la garantía adicional consistir en un aval?
Entrando en la práctica, más de una vez nos han consultado si la garantía adicional puede consistir en un aval (personal o bancario) y si este aval ha de tener algún límite, en cuanto a duración o cuantía avalada. La respuesta es tajantemente que sí, que si es un arrendamiento de vivienda sometido a la LAU «de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica» ha de ser un aval limitado a dos meses de renta, y a dicho aval no se le puede adicionar ninguna otra garantía adicional, como ocurriría si además de este aval, el arrendatario entregase dos mensualidades de renta en efectivo (además de la mensualidad obligatoria como «fianza legal»).
Esta interpretación del artículo 36.5 es la denominada «auténtica», que se deriva de la propia norma, en este caso de la Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 7/2019 que dispone lo siguiente:
«Además, se establecen modificaciones que inciden en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento. Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.»
Soy arrendador y quiero más garantía: cómo firmar
Es decir, si nos encontramos como arrendadores en la situación de tener que firmar un contrato de esta tipología, lo más recomendable es firmarlo con una duración inicial contractual de 6 años: no vale de uno prorrogable a seis, sino que la inicial ya debe ser lo que la Ley llama un «contrato de larga duración».
Soy inquilino y me piden un aval por encima del límite
Las consecuencias jurídicas diferirán si es aplicable la normativa de consumidores-usuarios (RDL 1/2007) o si no lo es. En el primer caso, a juicio de este autor, la cláusula del aval será nula en su integridad, así como cualquier otra garantía adicional que se hubiera añadido en el contrato, porque la Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no admite que en este tipo de contratos el Juez integre ni «arregle» la cláusula abusiva. Por tanto el aval será nulo e inválido, inejecutable ante un Juzgado. Y no son pocos los arrendamientos en que, por ejemplo, el arrendador es una Sociedad, lo que les hace recaer en la normativa de consumidores-usuarios; o es un propietario con múltiples propiedades, por tanto un empresario del sector.
Por otro lado, si el contrato es entre dos particulares (y el arrendador no puede ser calificado legalmente de «empresario») se aplicaría la normativa civil, que permitiría al Juzgado integrar la cláusula y limitarla al límite de la Ley: por tanto el aval solo garantizaría dos meses de alquiler.
Ante ello, será importante asesorarse legalmente con un abogado especializado antes de utilizar modelos de contrato de alquiler que circulan por internet, a veces incluso de otros países con la misma lengua, pero obviamente con distinto marco legal para los arrendamientos.
¿Conviene negarse a firmar esa cláusula?
Y una última pregunta: si como arrendatarios nos plantean esa cláusula como condición sine quae non para alquilarnos una vivienda, ¿es necesario «lucharla» o se aporta el aval? Nuestro consejo sería plantearse si firmar el contrato con esa cláusula no será mejor que quedarse sin vivienda; y luego, si se genera deuda y se interpone una demanda de desahucio, defender la nulidad de la cláusula ante el Juzgado. No hay —creemos— ninguna Mala Fe (en su significación legal) en aceptar firmar un contrato con una cláusula abusiva y/o nula, porque la Mala Fe recae en la parte que la plantea, sin que pueda ampararse en el desconocimiento de la Ley porque como dice el artículo 6.1 del Código Civil «la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento».
Preguntas frecuentes
¿Qué es la garantía adicional en un contrato de alquiler?
Es cualquier garantía que el arrendador pide además de la fianza legal en metálico: un aval bancario o personal, un depósito extra o meses de renta por adelantado. En arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU no puede exceder de dos mensualidades de renta.
¿Cuánto aval puede exigirse en un alquiler de vivienda?
El equivalente a dos mensualidades de renta como máximo, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica. Ese tope lo fijó el Real Decreto-ley 7/2019 al añadir un párrafo al artículo 36.5 de la LAU.
¿Es válido un aval que supera el límite de dos mensualidades?
Depende de si se aplica la normativa de consumidores y usuarios. Si se aplica, a juicio del autor la cláusula sería nula en su integridad e inejecutable ante un juzgado. Si el contrato es entre dos particulares, el juzgado podría integrar la cláusula y limitarla a los dos meses que marca la ley.
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