EL AVAL COMO GARANTÍA ADICIONAL A LA FIANZA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

    EL AVAL COMO GARANTÍA ADICIONAL A LA FIANZA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

    Las garantías adicionales al mes de fianza obligatorio en arrendamientos de vivienda sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (en adelante LAU) eraN un asunto sobre el que la Ley no ponía límite, hasta su reforma mediante el apartado 14del artículo primero del Real Decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (B.O.E. 5 marzo).

Efectivamente hasta el Real Decreto ley el artículo 36.5 de la LAU decía lo siguiente:

Art. 36.5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

    No obstante, la reforma de 2.019, que entró en vigor el 6 de marzo de 2.019 y, obviamente, solo es aplicable a los contratos firmados tras dicha fecha, cambió la redacción del precepto legal añadiendo el siguiente párrafo:

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

    Esta reforma legal daba prioridad a los derechos de los arrendatarios a encontrar una vivienda de alquiler sin condiciones inasumibles, sobre los derechos de los propietarios a garantizarse el cobro de los alquileres; y por el encogimiento que esta y otras medidas han provocado al mercado de alquiler, da la impresión de que no ha dado el resultado perseguido.

    Pero entrando en la práctica, más de una vez nos han consultado si la garantía adicional puede consistir en un aval (personal o bancario) y si este aval ha de tener algún límite, en cuanto a duración o cuantía avalada. La respuesta es tajantemente que sí, que si es un arrendamiento de vivienda sometido a la LAU “de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica” ha de ser un aval limitado a dos meses de renta, y a dicho aval no se le puede adicionar ninguna otra garantía adicional, como ocurriría si además de este aval, el arrendatario entregase dos mensualidades de renta en efectivo (además de la mensualidad obligatoria como “fianza legal”).

    Esta interpretación del artículo 36.5 es la denominada “auténtica”, que se deriva de la propia norma, en este caso de la Exposición de Motivos del Real Decreto ley 7/2019 que dispone lo siguiente:

“Además, se establecen modificaciones que inciden en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento. Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. “

    Es decir, si nos encontramos como arrendadores en la situación de tener que firmar un contrato de esta tipología, lo más recomendable es firmarlo con una duración inicial contractual de 6 años: no vale de uno prorrogable a seis, sino que la inicial ya debe ser lo que la Ley llama un “contrato de larga duración”.

¿Y que ocurre si nos encontramos como arrendatario con esta cláusula?

    Las consecuencias jurídicas diferirán si es aplicable la normativa de consumidores-usuarios (RDL 1/2007) o si no lo es. En el primer caso, a juicio de este autor, la cláusula del aval será nula en su integridad, así como cualquier otra garantía adicional que se hubiera añadido en el contrato, porque la Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no admite que en este tipo de contratos el Juez integre ni “arregle” la cláusula abusiva. Por tanto el aval será nulo e inválido, inejecutable ante un Juzgado. Y no son pocos los arrendamientos en que, por ejemplo, el arrendador es una Sociedad, lo que les hace recaer en la normativa de consumidores-usuarios; o es un propietario con múltiples propiedades, por tanto un empresario del sector.

    Por otro lado, si el contrato es entre dos particulares (y el arrendador no puede ser calificado legalmente de “empresario”) se aplicaría la normativa civil, que permitiría al Juzgado integrar la cláusula y limitarla al límite de la Ley: por tanto el aval solo garantizaría dos meses de alquiler.

    Ante ello, será importante asesorarse legalmente con un abogado especializado antes de utilizar modelos de contrato de alquiler que circulan por internet, a veces incluso de otros países con la misma lengua, pero obviamente con distinto marco legal para los arrendamientos.

    Y una última pregunta: Si como arrendatarios nos plantean esa cláusula como condición sine quae non para alquilarnos una vivienda, ¿es necesario “lucharla” o se aporta el aval?. Nuestro consejo sería plantearse si firmar el contrato con esa cláusula no será mejor que quedarse sin vivienda; y luego, si se genera deuda y se interpone una demanda de desahucio, defender la nulidad de la cláusula ante el Juzgado. No hay -creemos- ninguna Mala Fe (en su significación legal) en aceptar firmar un contrato con una cláusula abusiva y/o nula, porque la Mala Fe recae en la parte que la plantea, sin que pueda ampararse en el desconocimiento de la Ley porque como dice el artículo 6.1 del Código Civil “la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento”.