LA ENTREGA DEL INMUEBLE POR EL ARRENDATARIO : SATISFACCIÓN EXTRAPROCESAL O ALLANAMIENTO TÁCITO
Así como los procedimientos de desahucio tienen, en los casos de desahucio por falta de pago, una causa de terminación especial como es la enervación (de la acción) que regula el artículo 22.4 de la LEC, también nos encontramos con casos en que, en la práctica, el arrendatario entrega las llaves del inmueble al arrendador, fuera del plazo de 10 días del artículo 440.3 LEC.
La respuesta de los juzgados de Primera Instancia es variopinta: algunos entienden que ha habido una satisfacción extraprocesal del art. 22.1 LEC y dan por terminado el procedimiento sin condena en costas procesales al arrendatario. Otras resoluciones consideran que hay un allanamiento tácito y condenan en costas procesales atendiendo al régimen general de costas de allanamiento de los arts. 21.1 y 395 de la LEC. En este punto hay que recordar que nos referimos a una entrega de las llaves una vez transcurrido el plazo de 10 días que habrá notificado el juzgado al arrendatario, atendiendo al artículo 440.3 LEC, aunque si nos hallásemos con una entrega de llaves dentro del plazo de 10 días la decisión del tribunal estaría clara: conforme al último párrafo del art. 440.3 “En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado”.
Pues bien, en el supuesto objeto de este artículo, el caso merecería más claramente condena en costas que en el de entrega de las llaves (desalojo, dice la Ley), porque no se habría cumplido el requerimiento del juzgado de realizar la actuación en 10 días, y sin embargo algunos juzgados de primera instancia se abstienen de imponer las costas en tales supuestos.
En la jurisprudencia menor de las audiencias provinciales encontramos básicamente dos posturas: la de que ha habido una satisfacción extraprocesal y la de que ha tenido lugar un allanamiento tácito. Buen ejemplo de la primera postura es la del Auto 51/2009 de 16/04/2009, Rec. 477/2008 de la Audiencia Provincial de Salamanca para el cual “..no hay en autos ningún allanamiento en cuanto declaración de voluntad del demandado por medio de la cual reconozca la realidad de los hechos alegados por el actor” y sigue diciendo que “Ahora bien, conforme al artículo 1157 del Código Civil , no se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía. De manera que en el presente caso para que nos hallemos propiamente ante la terminación del proceso por satisfacción extra procesal de la pretensión debida mediante el pago o cumplimiento, es necesario que dicho pago suponga el cumplimiento íntegro de la prestación debida, que como hemos visto, en el presente caso se refería tanto al desalojo del local, como al pago de las costas”.
Es decir, esta resolución fija el eje en la satisfacción íntegra de las pretensiones entabladas en la demanda, incluida la de condena en costas procesales, que deben tratarse como un todo para lograr el efecto liberador de la obligación mediante su pago. Nuestro criterio coincide con el de esta resolución en cuanto a que la satisfacción ha de ser íntegra (no cabiendo la parcial) de las pretensiones del petitum de la demanda. Más no vemos como puede compatibilizarse esto con lo que dispone el art. 22.1 LEC cuando establece claramente que en los casos de satisfacción extraprocesal que dicho precepto regula, no habrá condena en costas procesales. Pero en lo que sí concordamos es en que la satisfacción extraprocesal deberá serlo de todas las pretensiones de la demanda, excluida -eso sí- la petición de condena en costas. Piénsese por ejemplo, en un supuesto de pérdida de la cosa debida por caso fortuito, sin la concurrencia de la presunción que haga responsable al demandado por ser el tenedor de la cosa, y sin un requerimiento previo a la demanda; en tal caso puede ser justo que el proceso termine por satisfacción extraprocesal sin condena en costas procesales.
Otras resoluciones se centraban en la existencia de un allanamiento tácito, como por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete (Sección 1ª) 197/2008 de 5 Dic. 2008, Rec. 186/2008, que decía que “La Sala considera que se ha producido un allanamiento tácito, ya que la demandada ha procedido a entregar las llaves de la vivienda en el Juzgado, como expresión de su voluntad de aquietarse a la pretensión del actor de dar por resuelto el contrato de arrendamiento. La satisfacción de la pretensión de la demandante se ha producido en el seno del proceso, y no extraprocesalmente. Además, no se ha producido el acuerdo al que se refiere el art. 22.1 de la LEC, puesto que la parte demandante no renunció a la tercera de las pretensiones expresadas en su escrito de demanda (la condena en costas de la demandada). Por otro lado, el allanamiento debe considerarse malicioso a los efectos del art. 395 de la LEC , ya que el comportamiento incumplidor de la demandada generó la necesidad de demandarla, y además, posteriormente, con su pretensión de reconocimiento del derecho a la Justicia Gratuita provocó la dilación del juicio infructuosamente, puesto que ni siquiera cumplimentó el requerimiento que se le hizo en el Servicio de Orientación Jurídica (v. folios 37 y 40). Por todo ello procede la estimación del recurso interpuesto, y la condena de la demandada también al pago de las costas correspondientes a la acción de desahucio acumulada”
Nótese que ambas resoluciones son anteriores a que entrasen en vigor la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que introdujo el apartado 5 en el artículo 22 LEC, especificando que procedería condena en costas salvo casos en que las rentas no se hubieran cobrado por culpa del arrendador (mora accipiens), y antes de la reforma del R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler 3 que modificó el art. 440.3 especificando que habría condena en costas aún si se desalojaba el inmueble en los 10 días de plazo del juzgado.
La respuesta correcta, en nuestra opinión, será entender que no hubo una satisfacción extraprocesal del art. 22.1 LEC porque no existe el acuerdo entre las partes que tal norma hace necesario, y por tanto debería aplicarse el régimen general de la LEC relativo a la litispendencia (arts. 410-411) y a la condena en costas procesales del art. 394, y por tanto atendiendo a que al interponerse la demanda se estaba en causa de resolución por impago, la satisfacción de esa pretensión de desahucio deberá llevar condena en costas por el régimen del vencimiento objetivo. Y todo ello considerando, respetuosamente que, a estas alturas, con el art. 22.5 especificando cuando habrá costas en caso de enervación, y el 440.3 especificando que las habrá aún si se entrega la posesión en 10 días desde notificado la demanda, nos parece obvio que por el principio general del Derecho de que “incluido lo más, se entiende incluido lo menos”, es claro y prístino que el desalojo con posterioridad a los 10 días de plazo debería llevar aparejada la condena en costas procesales de la acción de desahucio.
Pero, como decimos, hay algún que otro juzgado de primera instancia que no comparte estas precisiones.